다가구주택 4층 허용 11월 12일부터｜다세대·다가구 1000㎡ 면적 확대·증축·일조권 규제 총정리
다가구주택 4층 허용은 2026년 11월 12일부터 시행될 예정입니다. 국토교통부는 11월 3일 건축법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔습니다. 다가구주택의 주택용도 층수는 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 다세대·다가구주택의 주택용도 바닥면적 합계는 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다. 정북방향 일조권 기준도 일부 바뀝니다. 다만 모든 건물에 한 층을 즉시 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.
실제로 검색자가 가장 궁금한 부분은 기존 3층 주택의 증축 가능성, 필로티 주차장과 주거층수의 관계, 19세대 제한, 1,000㎡의 정확한 의미일 것입니다. 여기에 다세대와 다가구의 소유권 차이까지 알아야 뉴스의 숫자를 건축계획이나 임대차 판단에 제대로 활용할 수 있습니다.
- 의결: 2026년 11월 3일 건축법 시행령 일부개정안 국무회의 의결
- 시행 예정: 2026년 11월 12일
- 다가구주택: 주거용 3개 층 이하 → 4개 층 이하
- 다가구·다세대: 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하 → 1,000㎡ 미만
- 19세대 요건: 이번 주요 완화 내용에 세대수 상향은 포함되지 않음
- 일조권: 높이 10m 초과~17m 이하 구간 정북방향 5m 고정 이격
- 주의: 건폐율·용적률·주차·구조안전·지자체 규제는 별도로 검토
1. 다가구주택 4층 허용, 2026년 11월 12일부터 무엇이 달라지나?
2026년 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 일부개정안이 의결됐고, 시행 예정일은 11월 12일입니다. 핵심은 다가구주택의 주거용 층수 상한을 한 층 높이고 다가구·다세대주택의 주택용도 바닥면적 합계 기준을 넓힌다는 것입니다. 이날 의결은 새로운 완화 규정을 시행하기 위한 절차이며, 11월 3일 당장 모든 건축허가 기준이 바뀐다는 뜻은 아닙니다.
이번 조치는 2026년 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안의 후속입니다. 건축 가능한 규모가 불합리하게 묶여 있어 용적률에 여유가 남아도 설계를 늘리지 못하는 사례를 개선하려는 목적입니다. 정부는 도심의 중·대규모 대지와 노후 저층 주거지에서 주택 공급 여건이 나아질 것으로 기대하고 있습니다.
| 구분 | 기존 기준 | 2026.11.12 시행 예정 |
|---|---|---|
| 다가구 주거 층수 | 3개 층 이하 | 4개 층 이하 |
| 다가구 주택 바닥면적 합계 | 660㎡ 이하 | 1,000㎡ 미만 |
| 다세대 주택 바닥면적 합계 | 660㎡ 이하 | 1,000㎡ 미만 |
| 정북 일조 높이 기준 | 10m 초과 구간에서 사선형 제약 | 10m 초과~17m 이하: 5m 고정 이격 |
정부 발표의 숫자만 보면 건물을 무조건 크게 올릴 수 있을 것 같지만, 실제 허가에서는 건폐율·용적률·지구단위계획·주차 기준·도로 여건까지 함께 판단합니다. 따라서 완화의 수혜가 큰 토지와 거의 달라지지 않는 토지가 동시에 존재할 수 있습니다.
2. 다가구주택 4층은 건물 전체 4층인가, 주택 층수 4층인가?
바뀌는 기준은 다가구주택에서 주택으로 사용하는 층수입니다. 단순히 모든 건물의 높이를 지상 4층으로 제한한다는 표현과는 차이가 있습니다. 건축물 전체 층수와 주거용으로 쓰는 층수는 건축법령에서 구별하여 판단하는 경우가 있습니다.
예를 들어 1층을 일정 요건을 충족하는 필로티 주차장 등 주택 외 용도로 쓰면 해당 층이 주택 층수 산정에서 제외될 수 있습니다. 이때 계획상 주거층이 4개인 지상 5층 형태를 검토할 여지는 있지만, 필로티만 만들면 모든 지역에서 5층 건축이 된다는 뜻은 아닙니다. 총높이, 지역별 최고층수, 지구단위계획, 피난·구조, 주차 확보가 따로 맞아야 합니다.
반대로 1층에 거주자가 실제 사용하는 주택 공간을 만들면 해당 층을 주거용 층수에서 제외할 수 있는지 다시 검토해야 합니다. 건물의 이름이 다가구라고 해서 설계도에 쓰인 용도와 무관하게 필로티 예외를 적용하는 방식은 곤란합니다.
사업자가 가장 먼저 확인할 자료는 토지의 규제뿐 아니라 설계에서 각 층이 어떤 용도로 기재되는지입니다. 4층 허용이라는 뉴스 문구와 실제 허가도면의 층수 표기는 다를 수 있다는 점이 중요한 후속 검색 포인트입니다.
3. 다가구·다세대 면적 660㎡에서 1000㎡ 미만, 얼마나 늘어나나?
다세대주택과 다가구주택의 1개 동에서 주택용도로 쓰는 바닥면적 합계 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다. 기존의 660㎡와 새로운 상한선 1,000㎡를 숫자로 비교하면 차이는 340㎡이고, 상한 대비 증가율은 약 51.5%입니다.
평으로 환산하면 660㎡는 약 199.7평, 1,000㎡는 약 302.5평입니다. 그러나 이 수치는 주택용도 바닥면적 합계의 기준을 이해하기 위한 환산일 뿐, 대지 302평까지 건축할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 대지면적, 건축면적, 연면적, 주택으로 쓰는 바닥면적은 서로 다른 개념입니다.
| 항목 | 숫자 | 해석 |
|---|---|---|
| 이전 규모 기준 | 660㎡ 이하 | 약 199.7평 |
| 개정 기준 | 1,000㎡ 미만 | 1,000㎡와 같으면 기준 불충족 |
| 명목상 상한 차이 | 340㎡ | 약 102.9평 |
| 증가 비율 | 약 51.5% | 상한 숫자 비교 |
특히 개정안의 정확한 표현은 1,000㎡ 이하가 아니라 1,000㎡ 미만입니다. 예컨대 주택으로 사용하는 바닥면적 합계가 999㎡라면 새로운 면적 상한 안에 있지만, 정확히 1,000㎡인 설계는 미만 조건을 충족하지 않습니다. 건축사와 면적 산출표를 검토할 때 반드시 구별해야 할 부분입니다.
4. 다가구주택과 다세대주택의 차이, 소유권부터 다르다
두 주택은 이름이 비슷하고 외관도 닮았지만 법적 구조는 다릅니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택 계열이고, 다세대주택은 공동주택 계열입니다. 다가구는 통상 건물 전체를 하나의 소유권 단위로 다루는 반면, 다세대는 각 호실을 구분소유하는 구조가 가능하다는 점이 실거래에서 특히 중요합니다.
다가구 임차인은 여러 가구가 들어 있다고 해서 자신이 사는 호실을 별도의 구분등기 주택으로 생각하면 안 됩니다. 다세대 역시 건물 모양만 보고 유형을 단정하기보다 건축물대장과 등기사항증명서를 확인하는 편이 정확합니다.
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 건축법상 유형 | 단독주택 | 공동주택 |
| 소유권 구조 | 통상 건물 전체 단위 | 호실별 구분소유 가능 |
| 변경되는 기준 | 주거층 4개·주택 면적 1,000㎡ 미만 | 주택 면적 1,000㎡ 미만 |
| 매매·임대 확인 | 선순위 임차인·보증금 | 호실별 등기·권리관계 |
이번에 다가구주택의 층수 상한이 높아진다고 해서 다가구가 자동으로 다세대로 바뀌지는 않습니다. 다세대도 이번 발표만으로 모든 주택이 5층 이상의 공동주택으로 허용되는 것은 아닙니다. 주택 유형별 적용 조문과 추가 규제를 분리해 읽어야 혼란을 줄일 수 있습니다.
5. 다가구주택 19세대 제한도 늘어나는가?
아닙니다. 11월 3일 발표된 주요 개정 내용은 다가구주택의 19세대 이하 요건을 높인다는 것이 아닙니다. 다가구주택은 건축법 시행령상 여러 기준을 함께 충족해야 하는 주택 유형이며, 세대수 요건은 층수·면적 기준과 별개로 봐야 합니다.
이 점이 가장 많이 오해할 수 있는 대목입니다. 4층이 가능하고 주택 면적 상한도 커졌으니 25세대나 30세대를 임대할 수 있을 것이라고 곧바로 계산하면 안 됩니다. 주거층이 늘어나더라도 다가구주택의 세대수 분류 기준은 별도로 지켜야 하며, 세대수를 늘리려면 다른 주택 유형 또는 인허가 구조를 검토해야 할 수 있습니다.
법제처의 2021년 법령해석에서도 다가구주택의 19세대 요건이 중요하다고 설명한 바 있습니다. 다만 필지 분할이나 여러 동을 다루는 개별 건축계획의 세대수 판단은 복잡할 수 있으므로 단순한 온라인 계산으로 확정할 문제는 아닙니다.
따라서 실무 순서는 먼저 건물 용도와 현재 세대수를 파악한 다음, 추가 층에서 계획할 가구 수가 건축법상 용도 기준을 충족하는지 확인하는 것입니다. 층수 증가와 세대수 증가는 반드시 같은 뜻이 아닙니다.
6. 1000㎡는 대지면적이 아니라 주택용도 바닥면적 합계
뉴스에 등장하는 1,000㎡는 토지의 크기를 말하는 숫자가 아닙니다. 대지면적은 토지의 면적이고 건축면적은 건물이 지상에 차지하는 수평 투영면적을 비롯한 법령상 산정 기준을 따릅니다. 연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 값이며 용도별 면적은 또 따로 구분합니다.
예를 들어 지하에 주차장이 있고 1층에 상가가 있으며 위층에 임대주택이 있는 복합건물을 생각해봅시다. 주택용도 바닥면적과 상가·주차장 면적이 동일한 산정 항목은 아닙니다. 실제로 무엇을 포함·제외하는지는 건축법 시행령과 허가도면의 면적 산출을 기준으로 확인해야 합니다.
따라서 연면적 1,100㎡라는 숫자만으로 이번 완화의 적용 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 그중 주택용도 부분이 얼마인지, 주차장과 다른 시설의 면적을 어떻게 처리했는지 확인해야 합니다.
설계를 시작하기 전에 건축물대장에 기록된 주용도·층별 용도·층별 면적을 정리하면 상담이 빠릅니다. 이미 주택면적을 넘겼는지, 변경 후 용도별 면적이 어떻게 되는지가 4층 허용 여부보다 먼저 문제가 되는 대지도 있습니다.
7. 기존 3층 다가구주택을 4층으로 증축할 수 있나?
법령이 완화되면 기존 3층 다가구주택도 4층으로 증축하는 방안을 검토할 수 있습니다. 그러나 기존 건물에 한 층을 올리는 것은 신축과 다른 구조적·법적 검토가 필요한 공사입니다. 기존 기둥·기초·내력벽이 추가 하중을 견디는지에 대한 구조안전 확인이 우선입니다.
주차대수와 피난시설, 계단 폭, 높이 제한, 인접 대지와의 일조 관계도 점검해야 합니다. 기존 건물이 적법하게 사용승인을 받았어도 증축 시점에 적용되는 법령과 조례를 충족하지 못하면 한 층을 추가하는 것이 어려울 수 있습니다.
또한 옥상에 방을 만들었다고 해서 합법적인 주택층이 되는 것은 아닙니다. 필요한 허가나 신고 없이 옥탑을 주거공간으로 전환하면 위반건축물 문제와 이행강제금 등이 발생할 수 있습니다.
가장 실용적인 접근은 건축물대장과 기존 도면을 가지고 건축사에게 현황을 검토받고, 구조기술자의 안전성 검토와 관할 허가권자 상담을 거쳐 증축 가능성을 결정하는 것입니다. 뉴스 한 줄만 보고 공사계약부터 진행하면 설계 변경 비용이 커질 수 있습니다.
8. 신축 다가구주택 4층, 건폐율·용적률·지구단위계획은 그대로 확인
다가구주택 4층 허용은 다가구라는 건축물 종류를 정하는 규모 기준의 완화입니다. 모든 지역의 허용 용적률과 건폐율을 일괄 올린다는 발표는 아닙니다. 어떤 땅에서는 4층 구조를 충분히 사용할 수 있지만, 다른 땅에서는 이미 용적률 상한을 채워 추가 면적을 확보하지 못할 수 있습니다.
예를 들어 대지 200㎡에 허용 용적률이 200%인 상황을 가정하면 용적률 산정 대상 연면적의 상한은 원칙적으로 400㎡라는 식의 계산이 가능합니다. 주택 유형의 면적 상한이 1,000㎡ 미만으로 바뀌더라도 해당 대지에 1,000㎡를 지을 수 있게 되는 것은 아닙니다.
특히 건축선 후퇴, 지구단위계획, 정비구역 규제, 경관·높이계획, 도로 접도 조건은 개별 위치별로 다릅니다. 같은 면적의 토지라도 도로 폭과 북측 인접 대지 상태가 다르면 가능한 평면이 달라집니다.
건축 가능 규모를 따질 때는 건축법 시행령 한 조항만 비교하지 말고 토지이용계획확인서와 지자체 건축조례, 현장 여건까지 함께 확인해야 합니다. 최종 허가는 대지별 조건을 반영하여 판단됩니다.
9. 일조권 규제 변화, 10m 초과~17m 이하 5m 이격 기준
이번 개정에서 층수 못지않게 중요한 변화는 정북방향 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한입니다. 기존에는 높이 10m를 넘어가는 상층부에서 대지 경계선과의 거리에 따라 건물 외관을 사선으로 꺾어야 하는 사례가 있었습니다.
2026년 11월 12일부터는 관련 기준에 따라 높이 10m 초과~17m 이하 구간에 정북방향 인접 대지 경계선으로부터 5m 고정 이격 기준이 적용됩니다. 이 구간에서 높이의 절반만큼 계속 후퇴해야 하는 방식과 비교하면 상층부 설계에 일정한 자유도가 생길 수 있습니다.
| 높이 구간 | 개정 후 정북방향 기본 이격 기준 |
|---|---|
| 10m 이하 | 1.5m |
| 10m 초과~17m 이하 | 5m |
| 17m 초과 | 높이의 1/2에 해당하는 거리 |
이 표는 일반적인 규정 구조를 이해하기 위한 것입니다. 적용 제외나 지역별 세부 규정, 기존 건축물의 상황을 검토하지 않고 모든 주택에 똑같이 대입해서는 안 됩니다. 또한 북측에 5m를 두는 기준이 사라지는 것이 아니라 해당 구간에 일정한 기준을 부여한다는 변화입니다.
10. 건물 높이가 17m를 넘으면 어떻게 되나?
높이 10m 초과~17m 이하 구간의 5m 고정 이격이 도입된다고 해서 높이 17m 이상의 건물을 제한 없이 세울 수 있다는 뜻은 아닙니다. 일조권 관련 기본 규정 구조상 17m를 넘는 구간에는 건축물 해당 높이의 2분의 1에 해당하는 거리 기준이 문제 될 수 있습니다.
예를 들어 해당 구간의 높이가 18m라고 가정하면 2분의 1은 9m입니다. 다만 이는 수치의 의미만 보여주는 단순 계산 사례이며, 실제 법령의 적용 방법과 해당 건물의 정북 방향 기준선, 예외·지자체 규정은 별도로 확인해야 합니다.
옆집과의 거리가 짧은 대지, 북측이 주거지인 대지에서는 층수 완화보다 일조권 기준과 건축물 배치가 건축 가능한 면적을 더 강하게 제한할 수도 있습니다.
그러므로 4층 다가구 설계 시에는 건물 총높이의 10m와 17m 구간이 어디에 해당하는지 설계단계에서 먼저 표시하고, 계단실·옥상 구조물 등이 높이 산정에 미치는 영향도 검토하는 것이 좋습니다.
11. 다세대주택 주민공동시설 설치하면 용적률 완화?
정부는 다세대주택의 주거환경 개선을 위해 주민공동시설을 설치하는 경우 건축위원회 심의를 통해 용적률 기준을 완화할 수 있도록 하는 근거도 마련했습니다. 임대·분양 면적만 늘리는 방식에서 벗어나 입주민의 편의시설을 확보할 여지를 넓히려는 취지입니다.
주민공동시설을 설치하면 언제나 자동으로 용적률을 더 받는 것은 아닙니다. 실제 적용 대상과 범위, 심의 조건, 허가 관련 절차는 개정 법령과 관할 허가권자의 판단을 받아야 합니다. 주차장이나 일반 창고를 임의로 주민공동시설이라고 이름 붙이는 방식은 통하지 않습니다.
가령 작은 공동 라운지, 주민이 함께 사용하는 공간 등을 계획할 수 있겠지만 어떤 시설이 법령상 주민공동시설로 인정되는지, 면적 산정에서 어떻게 반영되는지는 개별 설계를 보고 판단해야 합니다.
주민공동시설의 면적상 혜택과 주택 바닥면적 1,000㎡ 미만 기준 역시 서로 다른 규정입니다. 다세대 건물 사업성을 검토할 때 두 제도를 한 장의 면적표에 구분하여 표시하면 오해를 줄이는 데 도움이 됩니다.
12. 가상 사례 3가지로 알아보는 4층·1000㎡ 규제 완화 효과
실제 사업성은 땅마다 달라지므로 아래는 이해를 위한 가상 사례입니다. 숫자가 허가 가능한 최종 설계면적이나 수익을 보장하지 않습니다. 중요한 점은 면적 상한이 늘어난 경우와 층수 상한이 완화된 경우의 효과가 다르다는 것입니다.
| 가상 사례 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 사례 A: 기존 주택면적 600㎡의 3층 다가구 | 추가 한 층 계획은 가능성 검토 대상이나 19세대·구조안전·주차 등 확인 필수 |
| 사례 B: 주택면적 900㎡의 신축 다세대 계획 | 종전 면적 기준을 초과하지만 개정 1,000㎡ 미만 조건 안에 들어올 수 있음 |
| 사례 C: 대지 200㎡·용적률 200% 가정 | 주택 종류상 상한이 커져도 용적률 산정 대상 연면적 400㎡가 별도 제약 |
사례 A에서 기존 주택면적 600㎡에 주택면적 200㎡를 더하면 800㎡이지만, 단순 덧셈만으로 증축 허가가 나는 것은 아닙니다. 구조적 안전과 주거층수, 대지 및 현황 위반 여부가 먼저 맞아야 합니다.
사례 B는 면적 기준 완화의 직접적인 예입니다. 900㎡라는 계획이 용적률·건폐율을 포함한 다른 조건도 충족한다면 종전 기준으로 분류가 어려웠던 규모에서 새로운 선택지를 검토할 수 있습니다. 사례 C는 반대로 면적 상한이 높아져도 대지의 용적률 한계가 작은 경우 실질적으로 공급 면적이 늘지 않을 수 있음을 보여줍니다.
13. 주차장·피난·소방·구조안전 기준도 함께 봐야 하는 이유
층수가 늘어나면 단지 건물의 높이만 변하는 것이 아닙니다. 거주 인원이 늘거나 주택 수가 조정되면 필요한 주차대수, 피난 동선, 계단과 출입구의 안전성, 소방시설, 설비 용량에 관한 검토도 이어집니다.
예를 들어 좁은 골목의 대지는 건축 면적에 여유가 있어도 차량 진출입이나 주차장 확보가 어려울 수 있습니다. 기존 건물의 기둥과 기초가 증축에 필요한 하중을 견디기 어렵다면 면적 규제 완화의 혜택을 실제로 활용하기 힘듭니다.
주민 입장에서는 공급 규모 확대가 채광·소음·주차 혼잡을 유발할지에 대한 우려도 있을 수 있습니다. 정부가 일조권 완화를 발표했더라도 인접 건축물과의 관계를 검토하는 절차 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 추가 한 층의 임대수입만 예상하기보다 설계비·구조보강비·주차시설비·승강기 및 기타 설비비·금융비용·공사 중 임대 공백 가능성을 모두 검토해야 합니다. 각 비용은 프로젝트마다 달라 확정 숫자로 일반화하기 어렵습니다.
14. 건물주·임차인·매수인에게 생기는 변화와 주의점
건물주에게는 기존 대지의 활용도를 높일 수 있는 선택지가 늘어난다는 점이 가장 큰 변화입니다. 그러나 추가 면적을 만들 수 있다는 기대와 실제 경제성이 확보된다는 판단은 다릅니다. 공사비, 금융 여건, 공실률과 주변 임대 수요가 함께 맞아야 합니다.
임차인은 증축 또는 재건축이 거론되는 경우 공사 기간, 거주·영업에 미치는 영향, 계약관계 변동을 확인해야 합니다. 법령상 층수 완화가 곧바로 기존 임대차계약을 종료시키는 사유가 되는 것은 아닙니다. 구체적인 권리·의무는 계약서와 관련 법률에 따라 별도로 판단해야 합니다.
다가구주택 매수인은 건물 전체의 임차인 보증금 현황과 선순위 권리를 살펴볼 필요가 있습니다. 다세대주택을 매수하거나 임차한다면 해당 호실의 등기사항증명서와 건축물대장 표시를 대조하는 것이 중요합니다.
또한 이번 개정을 이유로 부동산 가격이 반드시 상승하거나 전세금이 떨어진다고 단정할 근거는 없습니다. 정책의 취지는 공급 여건 개선이지만 실제 거래시장은 입지와 수요, 자금 조달, 착공 속도 등 많은 변수의 영향을 받습니다.
15. 11월 12일 이후 건축허가와 증축 상담 전에 확인할 서류
실제로 신축이나 증축을 생각한다면 가장 먼저 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기사항증명서, 기존 설계도면을 정리하는 것이 좋습니다. 여기에 부지의 진입 도로와 주차 상태를 현장에서 확인하면 초기 상담의 정확도가 높아집니다.
2026년 11월 3일은 국무회의에서 일부개정안이 의결된 날이고, 11월 12일은 보도된 시행일입니다. 법적 적용을 판단할 때는 최종 공포된 법령 문구, 부칙, 허가 신청·처리 시점과 경과 규정을 확인해야 합니다. 국무회의 의결 소식만으로 개별 건축물의 허가를 받은 것으로 볼 수는 없습니다.
| 확인 자료 | 확인할 질문 |
|---|---|
| 건축물대장 | 현재 용도·층수·층별 면적·위반 표시가 있는가? |
| 토지이용계획확인서 | 용도지역·지구단위계획·높이 제한은? |
| 건축사 검토도면 | 주택용도 바닥면적·주차·일조가 맞는가? |
| 구조검토 자료 | 기존 건물이 추가 하중을 견딜 수 있는가? |
| 허가권자 상담 | 현장에 적용할 조례·부칙·절차는 무엇인가? |
공식적으로 확인할 자료는 국토교통부의 2026년 11월 3일 관련 보도와 개정 건축법령, 법제처의 건축법 시행령 별표 1, 정부의 8·13 주택 신속공급 방안입니다. 자료의 발행일과 실제 시행일을 혼동하지 않고 최종 법령을 기준으로 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문 TOP 5
Q1. 다가구주택 4층 허용은 언제부터 시행하나요?
2026년 11월 3일 국무회의에서 개정안이 의결됐고, 발표된 시행일은 11월 12일입니다. 개별 허가의 적용 시점은 최종 공포 법령과 부칙을 확인해야 합니다.
Q2. 기존 3층 다가구주택도 4층으로 바로 증축할 수 있나요?
자동으로 되는 것은 아닙니다. 구조안전, 건폐율·용적률, 주차장, 일조권, 지역별 높이 제한과 허가 절차가 맞는지 검토해야 합니다.
Q3. 1000㎡는 대지면적 기준인가요?
아닙니다. 개정안의 표현은 1개 동에서 주택용도로 쓰는 바닥면적의 합계 기준이며, 상한은 1,000㎡ 미만입니다. 토지면적이나 건물 전체 연면적과 혼동하면 안 됩니다.
Q4. 다가구주택에 20세대 이상 입주시켜도 되나요?
이번 발표는 주거층수와 면적기준 완화에 관한 것으로, 다가구주택의 19세대 이하 요건까지 상향한다는 발표가 아닙니다. 세대수에 관한 별도 분류 요건을 검토해야 합니다.
Q5. 다세대주택도 무조건 5층까지 허용되나요?
아닙니다. 이번에 직접 3개 층에서 4개 층으로 올린 대상은 다가구주택의 주거용 층수 기준입니다. 다세대의 면적기준 완화와 층수 문제는 구분하여 판단해야 합니다.
결론｜다가구주택 4층 허용, 핵심은 실제 대지별 적용 가능성
2026년 11월 12일부터 다가구주택의 주거용 층수 제한이 4개 층으로 늘어나고, 다세대·다가구주택의 주택용도 바닥면적 합계 기준은 1,000㎡ 미만으로 확대될 예정입니다. 정부가 추진하는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 기존 저층 주거지에서 활용하지 못했던 건축 가능 범위를 늘리려는 목적입니다.
하지만 이번 개정은 추가 층수나 면적을 누구나 자동으로 확보할 수 있게 해주는 허가증이 아닙니다. 주거용 층수와 전체 층수의 차이, 다가구 19세대 요건, 일조권 이격, 용적률과 건폐율, 주차장과 구조안전까지 따져봐야 실제 건축 가능성이 결정됩니다. 특히 1,000㎡는 대지면적이 아니며 정확한 기준은 1,000㎡ 미만이라는 점을 기억할 필요가 있습니다.
기존 건물의 증축이든 새로 짓는 다세대·다가구주택이든 먼저 서류와 설계 조건을 확인하고, 11월 12일 시행되는 최종 법령을 기준으로 건축사와 관할 허가권자의 검토를 받는 것이 현실적인 출발점입니다.